En julio se cumplió un año desde que entró en vigencia la Ley 27.551 de Alquileres. Después de casi tres años de discusión legislativa, se aprobó para generar un panorama más justo y accesible para una gran parte de la población argentina que no tiene acceso a una vivienda propia.
Sin embargo, aún existen varias dudas sobre cómo calcular el aumento de alquileres en 2021, qué impuesto debe pagar un inquilino y cómo renovar el contrato, entre otros.
En esta nota de NEA HOY te acercamos toda la información que necesitás saber para comprender qué te corresponde si sos inquilino o si sos propietario a partir de la nueva regulación.
Nueva Ley de Alquileres
La nueva Ley de Alquileres es de aplicación obligatoria en todo el territorio nacional e introduce grandes cambios dentro de la estructura del negocio inmobiliario y establece modificaciones al código civil. Algunos de los lineamientos que plantea son:
- Regula el aumento del alquiler de acuerdo a la evolución del Índice para Contratos de Locación (ICL) y a la fórmula establecida por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) que actualiza el valor de los alquileres contemplando en partes iguales la variación de la inflación en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC) que mide el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) y los salarios según la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). El aumento está en torno al 40%.
- Se eleva a tres años el plazo mínimo de alquiler, dándole así más previsibilidad y seguridad de vivienda al inquilino. De esta manera, los contratos pueden ser renovados hasta por 20 años. Asimismo, la renovación del contrato se define con tres meses de anticipación.
- Para ingresar a un nuevo alquiler solo puede exigirse: el adelanto del primer mes de alquiler y un mes de alquiler en concepto de depósito, al valor del primer mes. El depósito tendrá que ser devuelto al valor del último mes de contrato.
- La nueva ley establece la obligación de declarar los contratos ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). Esta obligación recae sobre la locadora, con sanciones por incumplimiento. El inquilino, por su cuenta puede informar también la existencia del contrato a la AFIP.
- Para quienes alquilen en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires está prohibido el cobro de comisión inmobiliaria así como los gastos de gestorías (redacción de contratos) en base a la Ley 5.859.
- El propietario debe entregar el inmueble en un estado apropiado para su uso y asegurar luego que esas mismas condiciones se mantengan durante todo el contrato. Es conveniente que el inquilino realice un inventario al momento de ingresar a la vivienda y lo presente junto con el pago del siguiente alquiler.
- Si por algún motivo (corte de gas, luz, o alguna lluvia por humedad, etc.) no se puede hacer uso de la vivienda, el inquilino tiene derecho a rescindir el contrato o a suspender el pago del alquiler hasta que se solucione el problema.
- Para la garantía, la parte locadora no puede exigir una en particular, sino que tendrá que escoger una entre las dos que ofrezca el inquilino, por ejemplo, entre título de propiedad inmueble; aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza o fiador solidario; o garantía personal del locatario.
La nueva Ley de Alquileres modificó la relación entre inquilino y propietario.
¿Qué tiene que pagar el inquilino y el propietario en 2021?
Una vez firmado el contrato, tanto el inquilino como el propietario deberán seguir al pie de la letra una serie de obligaciones en torno a los pagos.
¿Qué le corresponde al inquilino? El inquilino tiene la obligación de pagar los gastos de expensas ordinarias que incluyen el sueldo del encargado (si es que hay) y la limpieza del edificio. Además, debe ocuparse tanto de las tareas de mantenimiento simple como de las facturas de consumo de luz, gas y servicios de cable y/o internet.
¿Qué le corresponde al propietario? De acuerdo a la nueva Ley el dueño del departamento o casa deberá encargarse de:
- Pagar las expensas extraordinarias como pueden ser los arreglos del edificio, o fondos de reserva.
- Tiene que asegurarse que el estado inicial del inmueble se mantenga durante toda la relación.
- Tiene a su cargo todas las reparaciones y arreglos por deterioros de cualquier tipo, originados por cualquier causa que no sea imputable al inquilino. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locador tiene un plazo de 10 días para realizarlas. En ambos casos, el locatario puede compensar el costo de las reparaciones que haya realizado con el pago de los alquileres.
- Los impuestos y acreencias como los servicios de ABL, ARBA, AYSA, entre otros, son obligaciones a cargo del propietario. Si por algún motivo los paga el inquilino, estos se deberán descontar del monto del alquiler.
Ejemplo del nuevo contrato para inquilinos en Argentina.
Renovar contrato de alquiler en 2021
La nueva Ley de alquileres cambió el esquema para más de nueve millones de personas que alquilan en Argentina. En este sentido, es importante tener en cuenta los lineamientos antes ya mencionados (como los aumentos, la duración del contrato y las obligaciones por parte del inquilino y el propietario) cuando se renueva el contrato.
Así también, tener presente que caso de que se quiera rescindir el contrato luego de una nueva relación de vivienda, se puede. Para ello, es importante saber que, con o sin causa, es un derecho que solo tiene inquilino y se puede hacer efectivo con previa notificación.
La rescisión puede ser con causa (como por ejemplo, por incumplimiento del propietario o inhabitabilidad) y no corresponde el pago de indemnización y se puede pedir resarcimiento. Aunque también la recisión puede ser sin causa: una vez transcurridos seis meses de relación se puede rescindir sin expresar los motivos. Esta decisión se debe notificar a la locadora con un mes de anticipación.
Si se rescinde antes que termine el primer año, el propietario tiene derecho a un mes y medio de alquiler en concepto de indemnización; si es después del año, un mes de alquiler.
Resulta importante mencionar también que ante la posibilidad de que los dueños de la propiedad deseen efectuar un desalojo, esta decisión es ilegal y, de hecho, conviene denunciar cualquier amenaza. No importa si hay o no contrato, solamente se puede generar un desalojo por orden judicial. Para este tipo de situaciones, la Defensoría del Pueblo cuenta con un área específica para atender las problemáticas de los inquilinos.
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